Real Estate
Инвестиции в недвижимость США

В последние годы во всем мире, в том числе и в России, все больше возрастает интерес к инвестициям в недвижимость США. Политическая стабильность страны положительно влияет на приток иностранных инвесторов. Это – надежное и выгодное капиталовложение, которое может обезопасить инвестора и его семью в будущем. Покупая недвижимость в США, инвестор может сделать ремонт и продать объект по более высокой цене или сдать его в аренду. При желании инвестор сам может проживать в купленном доме. В любом случае, законы США предусматривают множество версий получения дохода от объектов недвижимости. Тем более, что цена на недвижимость за последние годы растет примерно на 10 – 15 % в год.
Инвестиционная недвижимость в США
  1. Жилые дома и квартиры
  2. Коммерческие и производственные здания
  3. Земельные участки под застройку
Разновидности получения доходов от недвижимости в США
  • Мгновенная прибыль от покупки по заниженной стоимости, которую можно продать дороже.
  • Увеличение цены объекта благодаря ремонту.
  • Повышение стоимости объекта благодаря общему росту цен.
  • Динамика роста доходов граждан, влияющая на повышения спроса недвижимости.
Приобрести недвижимость в США можно и не выезжая из своей страны. Сделку проводит кампания или агент, представляющий интересы инвестора. Ордер на собственность может быть выслан по почте самому владельцу. Управлять недвижимостью, то есть собирать арендную плату, проводить ремонт, бухучет, налоговые отчисления и обеспечивать коммунальные услуги можно доверить кампаниям, которые специализируются в этом сервисе. Стоимость их услуг составляет 10 – 15% от арендной платы.
Что покупать?
Удобнее вкладывать деньги в квартиру, чем в отдельный дом. Квартиры чаще продаются и сдаются в аренду. Апарт-комплекс, или хотя бы доля в нем, предпочтительнее отдельной квартиры из-за более дешевой стоимости. Даже если доля инвестора составит всего 10% от всех вложений всех владельцев, без его согласия не будет принято ни одно решение.

Чем покупать дом в хорошем состоянии, выгоднее приобрести недвижимость, требующую ремонта. Чем дороже вам обойдется ремонт, тем выше поднимется продажная стоимость здания. Американцы ценят качество и готовы платить за него большие деньги.
Квартира в кондоминиуме с 3 (тремя) спальнями — 700000$.

Первый взнос в 35% от стоимости — 245000$.


Расходы на оформление ипотеки и недвижимости в размере 5% от цены — 35000$.
Кредиты на недвижимость в США
Банки всегда охотно предоставляют кредиты на покупку недвижимости. Инвесторы могут взять кредит и в банках США. Но нужно вникать во все тонкости договора. К примеру, если раньше приобретать недвижимость можно было без внесения первого платежа, то сейчас иностранным инвесторам нужно платить до 50% от стоимости покупки. На остальную сумму оформляется ипотечный кредит.
Инвестиционная Программа EB-5
Существует специальная Программа EB-5, которая позволяет инвестору и членам его семьи получить Green Card в США. Для этого требуется выполнить ряд условий
  • Инвестировать средства в промышленную и коммерческую недвижимость малоразвитых или сельских районов.
  • Инвестировать средства в перспективные объекты гостиничной отрасли
  • Выбирать проекты с высокой долей прибыльности
Инвестор является партнером с ограниченной ответственностью в ООО с ежемесячным доходом. Если инвестор сдает помещение в наем, то получает арендную плату. В случае продажи помещения, инвестор получает прибыль на свой капитал. Срок инвестирования не может быть закончен, пока вкладчик не получит постоянную Грин Карту. Инвестор не обязан проживать в том городе, где были вложены инвестиции.
Инвесторы по Программе EB-5 автоматически получают постоянный статус резидента США и могут пользоваться следующими привилегиями:
  1. Получение статуса постоянного жителя США через 2 года.
  2. Возможность получения гражданства в течение 5 лет.
  3. Получать образование, медицинские услуги и другие социальные программы по стоимости для граждан США.
  4. Организация любого законного вида бизнеса.
  5. Покупка недвижимости на любой территории США.
  6. Амортизация. Возможность ежегодного получения части дохода, как возврат инвестиции.
Требования к инвесторам:
  • Первоначальная сумма инвестиций должна быть не менее 1 миллиона долларов. В отдельных случаях она может составлять 500 000 долларов.
  • Создание не меньше 10 рабочих мест.
  • Предоставление сведений о легальном источнике капитала для инвестиции.
  • Инвестиции должны иметь долю риска, а не иметь гарантию возврата средств.
  • Необходимо получить квалификацию Аккредитованного Инвестора. Это означает, что капитал инвестора или совместно с супругой должен быть свыше 1 млн долларов.
  • Во другом случае у инвестора за последние 2 года должен быть доход не менее 200 тыс. долларов за каждый из них. При совместном капитале с супругой ежегодный доход должен превышать 300 тыс. долларов.
  • Предоставляются веские гарантии того, что доход от инвестиций не будет понижаться в текущем году.
Прямые и косвенные инвестиции в недвижимость США
Эти два способа инвестирования дают гарантированное получение Грин Карты США по программе Виза ЕВ-5 США. В случае прямого инвестирования инвестор сам контролирует свою недвижимость. Через 2 года он имеет право продать ее и получить прибыль. Косвенное инвестирование подразумевает управление недвижимостью через администрацию Регионального Центра. Выход из косвенной системы с возвратом денег длится несколько лет.
Формы недвижимости для иностранных инвесторов
Кондоминиум в новостройке характеризуется простотой сделки, легкостью управления, большой прибыльностью. Однако он требует самых крупных вложений, особенно в крупных городах. Коммунальные платежи и налоги на собственность достаточно существенные. Стоимость Condo относительно невелика – от 80 000 долларов. Его можно приобрести в кредит. Если он будет получен в размере 70% от цены жилья, то первый взнос составит 24 000 долларов. Для США – это небольшие цены, тем более, что цены на недвижимость стабильно идут вверх. Например, в Лос-Анджелесе 5 лет назад некоторые дома продавались по 70 – 80 тысяч долларов, а сейчас они стоят порядка 250 000 долларов.

Кооперативы несколько дешевле кондоминиумов по содержанию и налогам. Даже некоторые исторические здания кооперативной собственности имеют меньшую стоимость по сравнению с кондоминиумами.

Таунхаус. Дом на одну семью обеспечивает жильцам конфиденциальность, дом на несколько семей дает хороший доход от аренды. Это – прекрасная долгосрочная инвестиция.
Инвестиции в недвижимость США
Визы
Если инвестор желает сам осмотреть объект недвижимости, он должен получит приглашение от своего лицензированного американского брокера. Кроме этого, нужно предоставить посольству справку с места работы и денежные чеки. Инвестор должен дать гарантии, что он не собирается эмигрировать в США. Заявку на получение визы можно подать через интернет.
Брокеры для инвестиций в недвижимость США
В каждом штате, а иногда и в отдельных городах, законы могут отличаться.
У иностранного инвестора всегда должен быть американский брокер, который представляет и защищает его интересы. Бывает, что инвесторы очень слабо знакомы с местностью, типом и формой собственности. Опытный брокер с подробным обоснованием выберет самый эффективный тип инвестирования подскажет наиболее верное решение вопроса. Инвестиции в недвижимость США приобретают все больше сторонников. Это- Жители Германии, Англии, Австралии, Стран Ближнего Востока. Сейчас к ним добавились и граждане России. Этому способствуют стабильное законодательство и прозрачный безопасный рынок. Ограничений для иностранных инвесторов в США намного меньше, чем в других странах. Причем инвестором может выступать как частное лицо, так и юридическое.
Инвестиции в недвижимость США – это выгодное вложение денег, а также быстрый путь получения Грин Карты инвестора США.